齐俊杰

″现任酷6网视频主持人,首席财经评论员。5年前进入北京电视台财经中心,负责经济和金融领域的报道工作。″

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最高定调!楼市未来这么走!

2017-10-19 09:26     

昨天,大家最关心的楼市问题,在中国最高层次的会议上,明确定调,并且我们清晰地再次听到,亲口说出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。而且在这句话说出的同时,语调被明显拉长。话音落地之后掌声良久。

短短一段话,说出了相当重要的政策规划,再结合目前各大城市实际行动,我们已经看到了一条明确的思路。

首先,还是强调房住不炒,看来打击炒房客将变成国家的最高指示,多套房再购房者将被各种各样的政策措施打击。比如我们看到了限购,还有银行的限贷,已经收紧。对于消费贷首付贷违规流入楼市,也开始出重拳打击,下一步各种现金贷,民进金融的资金违规进入楼市,也会被清查。估计会掐断炒楼资金供给。不让任何渠道进行金融输血。在去库存大任务基本完成之后,去杠杆将会越来越坚决,如果你在房子上有债务将变得越来越艰难。另外,打击炒作最有效的办法就是提高利率水平,让资金成本上升。拉暴你的资金链,所以这么看加息或者定向加息,可能性大幅增加。

其次,多主体供给,主要讲的是我们开始在供给侧考虑问题,国土部不再是按照死指标供给土地,而是根据城市库存开始调节,目前看大量城市的库存下降过快,库存告急,新建商品房销售周期6个月以下的城市比比皆是,所以预计明年供地将大幅增加。另外,既然是多主体就不光是新建房,还有现有的商住房改租赁,甚至小产权房改租赁,这样的政策已经在主要的一线城市开始推出,这就意味着我们除了增量之外,还要尽快盘活存量。毕竟盘活存量解决供需矛盾的速度更快。对于普通人来说,商住房未来只有你自己住或者出租两条路,卖出套现基本会越来越困难,还有小产权房,既然国家要开始统筹,那么这将给那些前几年低价卖房的房东毁约提供机会,所以民间纠纷可能会明显增加,小产权房的买卖不受法律保护,所以一些人买到的小产权房最后会怎么样,主要看谁的拳头硬,但即便是强龙也很难压地头蛇。注意这是民间纠纷,是前房东接机发飙,跟国家政策无关。并不是国家要收你的房。所以这是民间契约的违约行为,是否出现这个情况,就要看前房东的良心了。

第三,多渠道保障,我们已经设计了新加坡加德国的模式,其中新加坡的公租屋和组屋已经被我们开始实践,北上深以及其他重点城市都开始明确了大量的公租房建设计划,未来公租房将大面积入市,另外我们的共有产权房其实就是组屋的一种变形,最低一半的价格买到一半产权,不影响你的任何使用权利,这部分房子质量很高,比如北京之前推出的共有产权就在四环外一点,还是保利的项目,从质量和位置来说甚至比新开盘的商品房还要好。而价格只是周边二手房的6成,未来这样的共有产权房将越来越多。从门槛来看,也基本全是刚需一族。而炒房者是不会买这种无法变现只能卖给政府的房子的。所以这个政策其实用不了多久,就能测出一个城市到底有多少刚需。购房人看到供给源源不断,再加上楼市价格稳定,预期会慢慢改变,参加摇号的人会变得越来越少。

第四,租购并举,租购同权,我们主要是学习的德国模式,住房租赁管理条例将加速推出,用法律保证租房中交易双方的合法权益。未来有阿里巴巴这样的企业入局,负责对接政府租赁平台,通过信用积分,来解决住房中的租金给付问题。以后我们将看到明码标价,明确时间,并且规范合同,甚至税收,以及清晰用户口碑的租赁住房市场,跟现在只能在中介网站选择房源将发生天翻地覆的变化。

第五,全体人民住有所居,注意这里说的是让大家都有地方住,而不是让全国人民都有自己的房子,所以未来的精力肯定是放在提供房子的使用价值上,解决需求不平衡的问题,而不是让大家玩命买房。房子现在已经严重过剩,大家还需要是因为在你希望的那个地方,还少一套你自己的房子而已。而在你不需要的地方,可能你已经有了很多房子,所以这种不平衡将通过税收和租赁来进一步调节和规范,必须要通过对空置房征收税收,才能把这些房子逼出来进入租赁市场,否则持有无成本,让我们很多房产都被隐藏了,而随着消失的还有房子上面的福利。比如明明有的房子能上学,能办居住证,但房主不愿意出租,所以这套房子就在那空置。这本身就是对于资源的浪费。也是效率的丧失。

不过这次倒是没提到房产税和长效机制,所以可能这就是调控的层次,先增加供给,短期解决市场建设问题,至于长效机制可能还需要耐心的等上几年,估计还没有特别明确的方案。所谓长效机制,一定不是仅仅针对房子的问题,更是整个经济运行的收入问题,所以会更加谨慎,牵扯的利益也更大。所以这么看,大家要做好2-3年继续出不来的准备。

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